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10 de Abril de 2020

Crédito rural: como liberar parte da hipoteca?

É possível desbloquear parte do meu imóvel que está em garantia de crédito rural?

João Domingos  Advogados, Advogado
há 2 meses

A hipoteca no crédito rural é bastante comum para você que é produtor rural.

Com certa frequência, você precisa de dinheiro para manter a produção.

Também, fazer investimentos em sementes, plantio, comprar maquinário ou novas tecnologias para o campo.

Qual a diferença do crédito rural e os outros empréstimos?

O crédito rural também é um empréstimo de dinheiro, mas é diferente das outras opções de crédito.

Porque ele tem um importante fim social e foi criado para trazer bem-estar ao povo, através da produção de alimentos.

Além disso, possibilita o fortalecimento econômico dos produtores rurais no Brasil.

Quem faz esse empréstimo aos ruralistas?

No geral, são cooperativas de crédito, bancos tradicionais, financeiras e até empresas fornecedoras de insumos – todos eles são chamados de credores.

Garantia da dívida

Para liberar o crédito, esses credores costumam exigir garantias bem altas.

Por isso, o imóvel do ruralista é a garantia preferida, pois é feita a hipoteca desse bem.

Assim, caso o devedor (você) não pague, o credor entra com ação na Justiça pedindo a venda do imóvel para pagar a dívida.

Mas é aqui que começam os 2 principais problemas:

  1. O valor desse imóvel é superior ao valor do empréstimo liberado e, ainda assim, todo o patrimônio fica bloqueado, impedindo o produtor de pegar outro crédito ou empréstimo de máquinas, pois o ruralista poderia dar uma parte do valor do imóvel em outra garantia. Explico: a fazenda vale R$ 500 mil e você pega o crédito de R$ 250 mil. Daí, o credor registra a hipoteca no valor total do imóvel, os R$ 500 mil, não apenas o valor do crédito de R$ 250 mil.
  2. Mesmo se você tiver pago boa parte do empréstimo, é bastante difícil (mas não impossível) liberar o restante do valor do imóvel para dar em garantia em novo empréstimo. Entenda: Imóvel vale R$ 400 mil e o empréstimo também é de R$ 400 mil. Nesse caso, a hipoteca será do valor total do imóvel, mas ainda que se pague 50% da dívida (R$ 200 mil), o restante não é liberado até que se pague o valor total do crédito de R$ 400 mil.

Com isso, os produtores ficam limitados em ter mais crédito para investir e produzir mais, comprometendo a atividade agropecuária.

Pergunta-se: “Paguei boa parte do crédito rural, posso reduzir o valor da hipoteca? Quais são as regras?”

As regras atuais não estão muito claras sobre a possibilidade de os credores liberarem parte da hipoteca.

Mas acreditamos que é possível acontecer essa liberação, em especial nos casos em que:

  1. houver considerável valorização do imóvel hipotecado e o valor atualizado for superior à dívida;
  2. ocorrer a realização de pagamentos parciais (mais de 30% da dívida); e
  3. se ocorrer a revisão judicial da dívida, após ser decidido sobre a redução do valor devido, a garantia anteriormente oferecida tiver valor superior à dívida.

Entenda que essas são apenas hipóteses para demonstrar a desproporção entre o valor atualizado da dívida e o valor de mercado do bem oferecido em hipoteca.

Então, por exemplo, se a dívida atualizada é de R$ 100 mil e o imóvel está valendo R$ 800 mil, se for possível sua divisão, é óbvia a desnecessidade de a hipoteca continuar sobre todo o imóvel.

Possibilidade de liberar parte da hipoteca

Sobre essa possibilidade de liberar parte da hipoteca, atualmente existem 3 leis falando sobre o assunto. Vou explicar de forma bem simples:

  1. geralmente, o contratante (você) precisa oferecer garantias de pagamento do empréstimo, mas é proibido ao credor exigir garantias adicionais – que valem mais do que o valor do crédito, daí o que exceder deve ser liberado para o contratante;
  2. enquanto o contrato estiver valendo, o credor poderá autorizar o ruralista (você) a vender uma parte ou todos os bens dados em garantia, mas observe que isso só pode acontecer se o credor lhe autorizar; e
  3. por último, a regra mais clara sobre esse assunto fala que é direito da pessoa que pega o crédito rural, pedir revisão do bem que ela deu em garantia a esse empréstimo.

Mesmo com essas leis, os ruralistas enfrentam muitos problemas para pedir essa liberação de parte do bem dado em garantia.

O que fazer para liberar parte da hipoteca?

Primeiro, tente negociar com o credor (banco, financeira, cooperativa etc).

Apesar de não ser comum, pode ser que você consiga um acordo para reduzir o valor hipotecado.

Agora, se não der certo, o caminho é levar o caso à Justiça, pois boa parte da dívida foi paga e o imóvel não deve continuar hipotecado no valor total.


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