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12 de Agosto de 2022

9 motivos para pedir o cancelamento de leilão judicial

Conheça algumas possibilidades de suspender um leilão judicial

João Domingos  Advogados Associados , Advogado
há 3 anos

Se você tiver uma dívida e não realizar o pagamento, o credor pode entrar com ação na Justiça para tentar receber.

Porém, se não for feito o pagamento nesse processo judicial, pode ser realizado o bloqueio dos seus bens e, depois, é feita a venda forçada, através de um leilão judicial.

Com o dinheiro obtido com a venda do bem, é realizado o pagamento da dívida.

Nesse sentido, muitas pessoas que têm (ou terão) seus bens vendidos em leilão, geralmente imóveis, se perguntam:

> É possível anular o leilão judicial? Por quais motivos posso cancelar um leilão judicial?

Em regra, um leilão não pode ser anulado, porém, por diversos erros, é possível pedir o cancelamento desse leilão judicial.

Nesse sentido, listamos e explicamos alguns motivos, confira:

9 principais causas de Anulação de Leilão Judicial

  1. Por preço vil: quando o valor da arrematação é muito baixo, ou seja, o bem foi vendido no leilão por preço inferior à 50% do valor de mercado do imóvel;
  2. Ausência de publicação do edital na internet: a lei obriga a publicação do edital do leilão na internet, em site determinado pelo juiz, com descrição detalhada do bem que será leiloado e, também, deve informar se o leilão será presencial ou de forma eletrônica;
  3. Publicação tardia do edital: a lei é clara quanto à publicação do edital, que deverá ocorrer em, no mínimo, 5 dias antes do leilão, ou seja, se a publicação for com quatro dias ou menos, o leilão será nulo;
  4. Ausência de descrição detalhada: a lei diz que a descrição do bem que está sendo leiloado deve ser detalhada, com TODAS as características do bem. Ainda, caso seja bem imóvel, deverá conter a informação quanto à existência de benfeitorias e o estado de conservação delas, principalmente quanto às informações que são relevantes para atrair mais licitantes para o leilão. Ex: um imóvel rural que possui sede, curral, e 4 represas, é essencial que conste no edital essas informações;
  5. Ausência de imagens do bem leiloado no site do leiloeiro: as fotos do bem a ser leiloado devem constar no site do leiloeiro, caso seja possível a obtenção das imagens e elas não sejam disponibilizadas, o leilão pode ser anulado;
  6. Ausência de intimação do executado: caso o executado não seja intimado, o leilão pode ser anulado. Essa intimação deve ser feita por meio do advogado, e em situações em que não houver advogado, o executado deve ser intimado pessoalmente;
  7. Ausência de pagamento do lance pelo arrematante e/ou fiador: quando o arrematante adquire o bem leiloado, ele deve pagar o lance à vista ou parcelado, caso não pague o leilão será desfeito e o bem será disponibilizado para novo leilão;
  8. Ausência de intimação de condômino: se o imóvel for propriedade de mais de uma pessoa, se uma delas não for parte do processo, esse terceiro-condômino deverá ser intimado do leilão para que possa exercer seu direito de preferência na compra do imóvel; e
  9. Ausência de intimação do marido/esposa do executado: se o devedor for casado e sua esposa/marido não fizer parte do processo, a lei exige que seja feita a notificação desse cônjuge, para ter ciência do leilão e exercer eventuais defesas.

Conclusão

Agora, você sabe que existem alguns fundamentos para se cancelar um leilão judicial.

Porém, é essencial ter uma assistência jurídica qualificada, porque a falha na análise pode levar à injusta perda do seu patrimônio.


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23 Comentários

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Parabéns a equipe João Domingos por mais este excelente conteúdo. continuar lendo

Dr. João gostaria de fazer uma contribuição como leigo mas que viveu este problema.

No caso do dono do imóvel ter se divorciado e o bem não ter sido transmitido para a esposa no casamento e ter falecido, a falta de intimação dos herdeiros (se existirem) acredito que também pode gerar uma nulidade.

Muito bom artigo. continuar lendo

Fernando, muito obrigado pelo comentário.

Com certeza, a falta de intimação de herdeiros e demais terceiros envolvidos com o bem, também é motivo para se cancelar um leilão.

São diversas exigências previstas nas leis, por isso é importante ter muita atenção. continuar lendo

Quando tem herdeiros menor de idade, pode leiloar o bem mesmo assim? continuar lendo

boa tarde!
uma dúvida, se o bem tiver ocupado pelo proprietário e o mesmo não possuir outro bem, mesmo assim ele pode ir a leilão? continuar lendo

Jaqueline,

Há uma discussão sobre esse tema. Ha contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária, no qual o próprio bem é colocado em garantia.

No meu entender, bem de família é impenhorável e ponto. Caso a instituição financeira opte por fazer esse contrato, entendo que há uma simulação por trás do negócio jurídico.

Assim, o princípio da dignidade humana alcança sua aplicabilidade máxima em face do pacto sunt servanda.

Espero que tenha ajudado a achar uma direção por onde estudar tal assunto. continuar lendo

Jaqueline, obrigado pelo comentário.

Neste artigo, descrevemos as possibilidades de se cancelar um leilão por erros no processo judicial, pois existem regras específicas para serem seguidas no decorrer desse processo.

Quanto à possibilidade de penhora e leilão de um imóvel, depende do tipo da dívida.

Se for uma dívida relacionada ao bem ou à entidade familiar, é possível que ocorra o leilão para quitar a dívida. Mas para quitar dívidas externas, nem sempre é possível realizar o leilão do imóvel.

- Exemplos de dívidas relacionadas ao bem: financiamento do próprio imóvel, IPTU, condomínio, empréstimo pessoal com imóvel em garantia etc.
- Exemplos de dívidas externas: dívidas trabalhistas, empréstimo sem garantia etc.
- Obs.: há dívidas externas não relacionadas ao bem que podem ocasionar o leilão do imóvel (exemplo: pensão alimentícia).

Porém, em todos os casos são necessárias análises aprofundadas, pois existem regras e exceções. Da nossa parte, não podemos emitir uma análise final sem ter acesso aos fatos e contratos. continuar lendo

Olá Sr Domingos. Estou há um tempinho pesquisando sobre um imóvel de família, a partir de um inventário de 1920. Por que isso? Não sou doído não. Aconteceu que houve muitas mortes na família, 3 em menos de seis meses , mais uma no ano seguinte. Isso me dez pensar que alguma coisa esquisita aconteceu.
Não fosse o patriarca (59 anos) o segundo maior contribuinte do IPTU.
A esposa, com 46 anos .... Com tudo isso e mais 2 apólices de seguros, que contavam a época mais de 50 contos. (Um Mercedes Benz de 7 lugares a época custava uns 20 contos novo).
Tinha dois. Um eu vi numa foto que sumiu, a poucos anos, as lanternas eram de pendurar as velas 🕯️. Vez de faróis. Ao lado estava o chauffer.
Aos fatos. vi no final do ano passado que estavam leiloando um terreno de marinha na minha área de pesquisa e fui averiguar as certidões.
Achei um furo.
O endereço descrito não batia com o local rachuriado como sendo a área leiloada. São várias certidões.
Entrei em contato com o leiloeiro e expus a situação.no dia anterior a data marcada do leilão. Ele disse que acontece de haver numeração diferente de endereço nas certidões desatualizadas.
Só que a certidão já era de 1981.
E desde antes de 1944 (tenho um mapa das ruas) e o catálogo telefônico de 2013 os números não foram mais alterados.
Então, durante o leilão, já na tarde do dia seguinte,eu enviei um E-mail no site do leiloeiro dizendo que não coincidia o endereço com o local rachuriado como sendo a área, que fosse para ciência.
Retornaram o e-mail no dia seguinte dizendo que isso era normal e que o leilão prosseguiu com sucesso.
Detalhe.
Não havia no leilão um devedor.
Era o próprio "proprietario" fazendo.
Pensei que se fosse uma hora de suspender seria essa.
Pois sei que o leilão dá certas prerrogativas .
Meu e-mail. eduschaefer@gmail.com
De Florianópolis continuar lendo

Eduardo, obrigado pelo comentário.
Nesse caso, é necessária uma análise aprofundada, pois existem regras e exceções.
Da nossa parte, não podemos emitir um parecer final sem ter completo acesso aos fatos e contratos.
Por isso, pedimos que entre em contato imediatamente pelo e-mail contato@joaodomingosadv.com continuar lendo